Artigo escrito por Felipe Schulz
Publicada em 16 de setembro de 2024, a Lei n° 14.973/2024, regulamentada pela Instrução Normativa n° 2222/2024, trouxe consigo significativas mudanças em relação a possibilidade de atualização do valor de bens imóveis ao seu valor de mercado, bem como no cálculo do respectivo ganho de capital em caso de eventual alienação.
Em princípio, é necessário ressaltar que o cenário anterior não permitia que os contribuintes que possuíam imóvel próprio pudessem atualizar o seu valor para fins de imposto de renda, uma vez que o valor a ser informado na Declaração de Ajuste Anual (DAA) correspondia ao próprio valor de aquisição – insuscetível de correção.
Isso era assim justamente pelo fato de que o ganho de capital apurado corresponderia à diferença positiva entre o valor da alienação (venda) e o custo de aquisição (compra). Portanto, em se tratando de contribuinte pessoa física, o valor dessa diferença estaria sujeito à aplicação da alíquota progressiva de IRPF que pode chegar até 27,5%.
Contudo, a partir da promulgação da Lei n° 14.973/2024, os contribuintes poderão optar por atualizar o valor do bem imóvel já informado em DAA para o seu valor de mercado e, diante disso, serem tributados mediante a aplicação de alíquotas reduzidas pela respectiva diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel.
Nesse cenário, o contribuinte pessoa física estará sujeito a uma alíquota fixa de IRPF de 4%, enquanto a pessoa jurídica se sujeitará à tributação mediante alíquotas fixas de IRPJ e CSLL de 6% e 4%, respectivamente.
No entanto, caso o imóvel atualizado seja alienado antes de transcorridos 15 anos (180 meses), o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização.
Em outras palavras, foi instituído um percentual progressivo de redução de ganho de capital a depender do tempo decorrido entre a atualização e a respectiva alienação.
Assim, o percentual de redução inicia em 0% para alienações ocorridas até 3 anos (36 meses) e aumenta gradualmente até chegar em 100%, nos casos de alienações após 15 anos (180 meses).
Isto é dizer: ainda que o contribuinte tenha atualizado o valor do seu imóvel e tenha sido tributado por meio de alíquotas reduzidas, só será isento do pagamento de IRPF/IRPJ e CSLL caso a alienação tenha ocorrido após 15 anos da data da atualização.
Portanto, essa opção se mostra vantajosa para aqueles contribuintes que pretendem alienar bens imóveis a longo prazo, visto que serão submetidos a uma carga tributária reduzida.
Por fim, a Receita Federal estabeleceu que a atualização de valor dos bens imóveis ao seu respectivo valor de mercado será formalizada mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (DABIM) e do pagamento integral dos tributos aqui elencados até o dia 16 de dezembro de 2024.
Para mais informações sobre o tema, consulte nossa equipe da Clivatti e Wengerkiewicz Advocacia Empresarial.
